المشتري لأول مرة في أيرلندا يستطيع أن يقترض حتى أربعة أضعاف دخله الإجمالي السنوي، ويحتاج إلى دفعة أولى لا تقل عن 10% من سعر البيت، وهي قواعد يفرضها البنك المركزي على كل البنوك. إن كان البيت جديدًا وسعره 500,000 يورو أو أقل، يمكنه استرداد ما يصل إلى 35,000 يورو من ضرائبه السابقة عبر خطة Help to Buy لتغطية الدفعة الأولى، وقد تسد خطة First Home جزءًا من الفجوة المتبقية. المقيمون من غير الأوروبيين يستطيعون الشراء أيضًا، لكن شروط البنوك عليهم أدق.
في هذا الدليل نشرح قواعد الرهن العقاري، والخطط الحكومية، والتكاليف الإضافية التي يغفل عنها كثيرون، والخطوات بالترتيب، مع مثالين محسوبين.
قواعد البنك المركزي: كم يمكنك أن تقترض؟
| القاعدة | المشتري لأول مرة | المشتري للمرة الثانية |
|---|---|---|
| الحد الأقصى للقرض نسبة إلى الدخل | 4 أضعاف الدخل الإجمالي | 3.5 أضعاف |
| الحد الأقصى للقرض نسبة إلى سعر البيت | 90% (أي دفعة أولى 10%) | 90% |
البنوك مسموح لها بتجاوز هذه الحدود في نسبة صغيرة من قروضها كل سنة، لكن هذا استثناء يقرره البنك ولا يحق لك أن تطالب به. ولا يعني الحد الأقصى أن البنك سيقرضك إياه، فهو يحسب أيضًا قدرتك على السداد بعد مصاريفك.
Help to Buy: استرداد ضريبي للدفعة الأولى
خطة Help to Buy ليست قرضًا، بل استرداد لضريبة الدخل وضريبة فوائد الودائع التي دفعتها في السنوات الأربع السابقة، لتستخدمه في الدفعة الأولى. شروطها الأساسية:
- أن تكون مشتريًا لأول مرة، وإن كنتما اثنين فكلاكما.
- أن يكون البيت جديدًا (من مطور) أو بناءً ذاتيًا، لا بيتًا مستعملًا.
- ألا يتجاوز سعره 500,000 يورو.
- أن تأخذ رهنًا عقاريًا لا يقل عن 70% من سعر البيت.
- أن تسكن البيت بنفسك خمس سنوات، وإلا تُطالب بإعادة المبلغ.
- أن يكون وضعك الضريبي سليمًا ومحدّثًا.
قيمة الاسترداد هي الأقل من ثلاثة: 10% من سعر البيت، أو مجموع ما دفعته من ضريبة دخل في السنوات الأربع السابقة، أو الحد الأقصى. الحد الأقصى كان 30,000 يورو، ورفعته ميزانية 2027 إلى 35,000 يورو ابتداءً من 7 أكتوبر 2026، والخطة ممددة حتى نهاية 2029. تقدّم الطلب عبر myAccount لدى هيئة الإيرادات Revenue.
ملاحظة للقادمين الجدد: الاسترداد مبني على ضريبة دفعتها في أيرلندا. من وصل قبل سنتين ودفع 12,000 يورو ضريبة دخل فقط، فاسترداده لا يتجاوز 12,000 يورو مهما كان سعر البيت. لذلك تحقق من مجموع ضرائبك في myAccount قبل أن تبني خطتك على الحد الأقصى.
First Home: الدولة شريك في الملكية
خطة First Home (الملكية المشتركة) تسد الفجوة بين ما يقرضك البنك ودفعتك الأولى من جهة، وسعر البيت من جهة أخرى. تأخذ الخطة حصة من ملكية البيت حتى 30% من قيمته، أو حتى 20% إن كنت تستخدم Help to Buy أيضًا. أهم شروطها:
- بيت جديد في أيرلندا، ضمن سقف سعر محدد لكل مجلس محلي ونوع عقار (بيت أو شقة). السقوف في مناطق دبلن هي الأعلى وتقترب من 500,000 يورو تقريبًا، وهي أقل في معظم المقاطعات الأخرى، وتُراجع من حين لآخر، فتحقق من الرقم الحالي لمنطقتك على موقع الخطة قبل البحث.
- موافقة على رهن عقاري من أحد البنوك المشاركة في الخطة.
- أن تكون مشتريًا لأول مرة، أو ضمن فئات "البداية الجديدة" كالمطلقين الذين لم يعد لهم حق في بيت سابق.
- أن يكون لك حق الإقامة في أيرلندا.
لا تدفع رسومًا على حصة الخطة في السنوات الخمس الأولى. بعدها تبدأ رسوم خدمة سنوية على الحصة المتبقية إن لم تشترها. يمكنك شراء الحصة كلها أو جزء منها في أي وقت. الخطة مُدّدت أكثر من مرة، فتحقق من موعد انتهائها الحالي ومن البنوك المشاركة قبل أن تبني خطتك عليها.
التكاليف التي لا يحسبها كثيرون
| البند | التكلفة التقريبية |
|---|---|
| رسوم الدمغة Stamp Duty | 1% من سعر البيت حتى مليون يورو (على البيت الجديد تُحسب على السعر دون VAT) |
| أتعاب المحامي (Solicitor) | نحو 2,000 إلى 3,500 يورو تقريبًا مع VAT، حسب المحامي والصفقة |
| تقييم البنك | نحو 150 إلى 200 يورو تقريبًا |
| فحص المبنى (Survey)، للبيت المستعمل خاصة | عدة مئات من اليورو |
| تأمين حماية الرهن (تأمين على الحياة) | إلزامي في معظم الحالات، ويختلف حسب العمر والصحة والتدخين |
| تأمين المنزل | إلزامي لدى البنك |
| الأثاث والتوصيلات والانتقال | حسب الأسرة |
القاعدة العملية: احتفظ بنحو 2% إلى 3% من سعر البيت فوق الدفعة الأولى لهذه المصاريف.
مثال أول: زوجان يشتريان بيتًا جديدًا في كيلدير
زوج وزوجة دخلهما الإجمالي المشترك 90,000 يورو، يشتريان بيتًا جديدًا بسعر 400,000 يورو، ودفعا معًا أكثر من 40,000 يورو ضريبة دخل في السنوات الأربع الأخيرة:
- أقصى قرض: 90,000 × 4 = 360,000 يورو (90% من السعر، ضمن الحد).
- الدفعة الأولى المطلوبة: 40,000 يورو.
- Help to Buy: الأقل من 10% من السعر (40,000) والحد الأقصى (35,000) وضرائبهما المدفوعة، أي 35,000 يورو.
- يبقى عليهما من مدخراتهما: 5,000 يورو للدفعة الأولى، ونحو 8,000 إلى 10,000 يورو تقريبًا للدمغة والمحامي والمصاريف الأخرى.
مثال ثانٍ: شقة جديدة في دبلن بمساعدة First Home
شخص دخله 90,000 يورو، يشتري شقة جديدة بسعر 450,000 يورو:
- أقصى قرض: 360,000 يورو.
- دفعة أولى 10%: 45,000 يورو، منها 35,000 من Help to Buy و10,000 من مدخراته.
- الفجوة المتبقية: 450,000 ناقص 360,000 ناقص 45,000 = 45,000 يورو، تغطيها خطة First Home بحصة 10% من الملكية، وهي ضمن حد 20% لأنه يستخدم Help to Buy.
الخطوات بالترتيب
- رتّب ملفك المالي: ستة أشهر على الأقل من كشوف الحساب النظيفة، ادخار منتظم، دون سحب على المكشوف. راجع دليل السجل الائتماني.
- احصل على موافقة مبدئية (Approval in Principle) من بنك أو عبر وسيط رهن عقاري مرخص. الموافقة صالحة عادة ستة أشهر.
- سجّل في Help to Buy عبر myAccount، واحصل على رمز الطلب.
- ابحث عن البيت ضمن ميزانيتك. البيوت الجديدة تُباع غالبًا قبل اكتمالها، فتابع المشاريع في منطقتك.
- ادفع عربون الحجز (Booking Deposit) للمطور أو الوكيل، وهو قابل للاسترداد عادة قبل توقيع العقد.
- وكّل محاميًا لمراجعة العقد والملكية.
- قدّم طلب First Home إن احتجت إليها، قبل توقيع العقد.
- احصل على العرض النهائي للرهن (Loan Offer)، ووقّع العقد.
- الإتمام (Closing): يُحوَّل المال، وتتسلم المفاتيح.
المقيمون من غير الأوروبيين: ما الذي يختلف؟
لا يوجد قانون يمنع غير الأوروبي من شراء بيت في أيرلندا. لكن لكل بنك سياسته الخاصة في الإقراض لغير الأوروبيين، وتتضمن عادة: مدة إقامة دنيا في أيرلندا، ونوع الختم والمدة المتبقية عليه، وعقد عمل دائمًا. حاملو Stamp 4 يجدون الطريق أسهل عادة من حاملي تصاريح العمل المرتبطة بصاحب عمل. وسيط الرهن المرخص يعرف أي البنوك أكثر مرونة في وضعك. وإن كانت مدخراتك قادمة من بلدك، فجهّز إثبات مصدرها بالكامل، لأن البنوك ملزمة بالتحقق من ذلك.
ومن يرغب في تجنب الرهن العقاري التقليدي لأسباب دينية، فقد عرضنا الواقع والبدائل في دليل التمويل الإسلامي في أيرلندا.
قرض المجلس المحلي
إن رفضك بنكان، أو لم يعرضا عليك ما يكفي، فقد تكون مؤهلًا لـ قرض المجالس المحلية للسكن (Local Authority Home Loan)، وهو قرض حكومي بفائدة ثابتة للمشترين لأول مرة ضمن حدود دخل وأسعار تختلف حسب المنطقة. وتُعدَّل هذه الحدود من وقت لآخر، فتحقق من الأرقام الحالية لدى مجلسك المحلي أو على موقع القرض الرسمي.
أسئلة شائعة
كم أحتاج دفعة أولى لشراء بيت في أيرلندا؟
10% من السعر على الأقل للمشتري لأول مرة، ويمكن أن تأتي من Help to Buy إن كان البيت جديدًا، إضافة إلى 2% إلى 3% تقريبًا للمصاريف.
هل Help to Buy تشمل البيوت المستعملة؟
لا، الخطة مخصصة للبيوت الجديدة والبناء الذاتي فقط، بسعر لا يتجاوز 500,000 يورو.
هل يمكنني الجمع بين Help to Buy وFirst Home؟
نعم، لكن حصة First Home تصبح حتى 20% بدل 30% عند استخدام Help to Buy.
هل يحق لي الشراء وأنا على تصريح عمل؟
نعم من حيث القانون، لكن القرار للبنك حسب سياسته في مدة الإقامة ونوع الختم. وسيط الرهن المرخص يساعدك في اختيار البنك المناسب.
كم تستغرق عملية الشراء؟
من الموافقة المبدئية إلى المفاتيح تستغرق عادة بين ثلاثة وستة أشهر للبيت المستعمل، وأطول للبيوت الجديدة التي تُشترى قبل اكتمال بنائها.
راجعنا الأرقام في أكتوبر 2026. المراجع الرسمية هي البنك المركزي الأيرلندي Central Bank of Ireland لقواعد الرهن، وهيئة الإيرادات Revenue لخطة Help to Buy، والموقع الرسمي لخطة First Home، والمجالس المحلية لقرض السكن. ولنصائح البحث عن سكن وتكاليفه راجع دليل العرب في أيرلندا.
