الخلفية والمسألة المطروحة
سألت صاحبة بيت عطلات كانت تستضيف عائلة أوكرانية بموجب برنامج التعويض عن الإقامة (ARP) الذي يُصرف معفًى ضريبياً، إذ يبلغ حاليًا 400 يورو شهريًا. الحكومة تعتزم إنهاء البرنامج في مارس 2027، والصاحبة ترغب في معرفة إمكان استمرار الإقامة مقابل إيجار متواضع لمدة 12–18 شهرًا ثم استعادة البيت للاستخدام الشخصي.
هل هم مستأجرون أم مرخّص لهم بالإقامة؟
أصحاب الإقامة بموجب ARP يُنظر إليهم حالياً كـ«مرخّصين» وليسوا مستأجرين رسميين، ما يعني أنهم لا يملكون حقوق المستأجرين العادية طالما لم تُدفع مبالغ إيجار تشكل عقد إيجار بموجب قانون الإيجار السكني.
ومع ذلك، إذا بدأ المالكون بتحصيل إيجار من هؤلاء الأشخاص بعد نهاية البرنامج، فربما تتحول العلاقة فعليًا إلى عقد إيجار يخضع لقانون السكن والإيجارات.
ماذا يحدث إذا تحولت العلاقة إلى عقد إيجار؟
العقود الجديدة التي وُجدت منذ 1 مارس من هذا العام تُطبّق عليها قواعد «مدة دنيا متجددة» مدتها ست سنوات. هذا يعني أن المستأجر يحصل على حماية كبيرة في حال أتمَ ستة أشهر من الإقامة دون إخطار فسخ صحيح.
خلال الأشهر الستة الأولى يمكن للمالك إنهاء العقد لأي سبب لكن عليه منح إشعار مدته بين 90 و120 يومًا، وإرسال نسخة من إشعار الفسخ إلى هيئة الإيجارات خلال سبعة أيام من تاريخ الإشعار.
إنهاء العقد بعد ستة أشهر: شروط محدودة
بعد ستة أشهر يصبح إنهاء العقد محصورًا بأسباب محددة، منها إخلال المستأجر بالتزاماته مثل عدم دفع الإيجار. للمالكين الصغار (من عقار واحد إلى ثلاثة عقود إيجار) توجد أسباب إضافية قد تسمح بالفسخ، مثل البيع لأسباب مالية قهرية أو حاجة المالك أو أحد أفراد عائلته المقربين للسكن كمسكن رئيسي.
الاستخدام المقصود كبيت عطلات ليس من بين الأسباب المقبولة لإنهاء عقد سكني قائم، لذا لا يمكن الاعتماد عليه سبيلًا لفسخ العقد بعد اكتساب المستأجر لحقوقه.
الخيارات العملية لمالك بيت العطلات
يمكن للطرفين الاتفاق ودياً على «خيار فسخ» بعد مدة محددة، مثل سنة أو سنتين، لكن هذا الخيار لا يكون نافذًا إذا رفض المستأجر المغادرة. أي بند من هذا النوع يعتمد في النهاية على تعاون الطرفين وليس على إجبارية قانونية إذا رفض المستأجر الالتزام.
إبرام عقد لمدة محددة لا يلغي حقوق المستأجر؛ بمجرد مرور ستة أشهر من الإقامة دون إخطار فسخ صحيح، يحصل المستأجر على حماية ست سنوات بحسب القواعد الحالية.
متطلبات عملية وعائد الإيجار
إذا قررت صاحبة المنزل الانتقال إلى تحصيل إيجار بعد انتهاء ARP يجب تسجيل العقد مع هيئة الإيجارات وإعداد اتفاق كتابي موصى به. زيادات الإيجار مسموح بها مرة واحدة سنويًا بمعدل 2% أو بمعدل التضخّم أيهما أقل.
لا يمكن إعادة تحديد الإيجار إلى مستوى السوق إلا عند بداية عقد إيجار جديد، وذلك في حالات محددة مثل مغادرة المستأجر طواعية أو إخلاله بواجباته أو عند انتهاء دورة الست سنوات لعلاقة إيجارية مستمرة.
هل يمكن الاعتماد على «ترخيص» بدل عقد إيجار؟
يُستخدم مصطلح «ترخيص» غالبًا في ترتيبات الإقامة المؤقتة أو عند وجود إيواء من صاحب المنزل، والمرخّصون عادةً لا يحظون بحماية قانون الإيجار. لكن تسمية الاتفاق بـ«ترخيص» لا تضمن أن تُعامل العلاقة بهذه الصورة قانونيًا: المحاكم وهيئة الإيجارات تنظران إلى الواقع العملي—من يدير المكان، وهل لدى الساكن حيازة حصرية، وهل يُدفع إيجار بانتظام—وقيمهما في تقرير ما إذا كانت العلاقة إيجارًا فعليًا.
الخلاصة ونصيحة عملية
إذا بدأ المالك في تحصيل إيجار بعد انتهاء برنامج ARP، فمن المحتمل أن تتحول العلاقة إلى عقد إيجار يخضع لحماية المستأجرين، مما يصعّب استعادة البيت للاستخدام الشخصي لاحقًا، لا سيما بعد مرور ستة أشهر. يمكن التفاوض على حلول ودّية مع وضع مواعيد وشروط واضحة، لكن من الحكمة طلب مشورة قانونية متخصصة قبل توقيع أي اتفاق لتحديد المخاطر والإجراءات المطلوبة.
